Entretien d'une toiture-terrasse : le chantier en images

Sur un toit plat, la saleté commence toujours par les bords

Les débris ne restent pas au milieu d'une toiture-terrasse. La pente — car il y en a toujours une, même faible — les pousse vers les rives et vers les évacuations. C'est donc au pied des acrotères, les murets qui ceinturent le toit, que la mousse s'installe en premier.

Trois choses se conjuguent à cet endroit précis. Le vent tourbillonne le long du muret et y dépose feuilles, poussières et graines. L'eau ralentit avant de repartir vers l'évacuation, elle a le temps de s'infiltrer dans ce dépôt. Et l'ombre portée du muret garde la zone humide plusieurs heures de plus que le reste du toit, chaque jour de l'année.

Au bout de quelques saisons, ça ne ressemble plus à des feuilles mortes. C'est une croûte compacte de mousse, de lichen et de terre, collée sur la bande de relevé, épaisse de plusieurs centimètres par endroits.

Le relevé, c'est la partie verticale de l'étanchéité qui remonte contre le muret. C'est le point le plus sollicité de toute la toiture : celui qui travaille en dilatation, celui qui reçoit l'eau de ruissellement du bardage. Tant que la croûte est dessus, personne ne peut voir ce qui se passe en dessous.

Ce qu'on peut enfin regarder une fois le relevé dégagé

Le nettoyage n'est pas le but. C'est ce qui rend l'inspection possible. Une fois la végétation retirée, on passe le pied d'acrotère au complet, mètre par mètre.

Sur ce chantier, la bande courait sur toute la longueur du bardage. Une fois dégagée, elle se lit correctement : les recouvrements sont identifiables, le joint de tête est continu. C'est le genre de contrôle qu'on ne peut tout simplement pas faire depuis le sol, ni depuis une photo prise à la volée par un gestionnaire. Si vous avez déjà une tache au plafond, c'est aussi le moment de faire une recherche de fuite dans les règles.

Ce qu'on cherche, dans l'ordre :

• Un décollement du relevé en partie basse, là où la mousse retenait l'eau en permanence
• Une fissure de fatigue dans l'angle rentrant entre la partie horizontale et la partie verticale
• Un joint de tête ouvert, fendu ou tombé
• Des racines qui se sont insinuées sous un recouvrement de bande
• Une bande de solin qui a glissé ou qui n'est plus plaquée contre le support

Les avaloirs décident du reste

Une toiture-terrasse n'évacue l'eau que par ses entrées d'eaux pluviales. Il n'y a pas de gouttière de secours, pas de débord. Si un avaloir s'engorge, l'eau ne déborde nulle part : elle stagne sur place.

Et l'eau stagnante, c'est d'abord un poids. Trois centimètres d'eau sur cent mètres carrés, ça fait trois mètres cubes, donc trois tonnes posées sur une structure qui n'a pas forcément été dimensionnée pour ça. C'est ensuite un accélérateur d'usure : le bitume vieillit beaucoup plus vite sous une flaque permanente que sur une zone qui sèche entre deux averses. Et l'hiver, cette flaque gèle et travaille les joints.

Sur les grandes toitures, les avaloirs sont alignés le long du fil d'eau, la ligne où les deux pentes se rejoignent. Chacun est coiffé d'une crapaudine, ce petit dôme grillagé qui retient les feuilles. Une crapaudine bouchée fait exactement le même effet qu'un avaloir bouché.

Ce n'est pas une lubie d'artisan : le NF DTU de la série 43 prescrit explicitement, dans son programme d'entretien, « la vérification et le nettoyage des entrées d'eaux pluviales et trop-pleins », « la vérification des relevés d'étanchéité » et « l'enlèvement des mousses, des herbes et toute autre végétation ». La fréquence minimale retenue est d'une visite par an, et deux dès qu'il y a de la végétation autour ou dessus. Et c'est le maître d'ouvrage — le propriétaire, la copropriété, l'exploitant — qui en porte la charge après réception, pas l'étancheur.

Nettoyer sans arracher les paillettes

Un bitume autoprotégé n'est pas une dalle de béton. Sa surface est protégée par des paillettes minérales collées à chaud sur la membrane. Ce sont elles qui encaissent les ultraviolets et qui empêchent le bitume de cuire. Une lance haute pression tenue trop près, ou tenue perpendiculairement à la membrane, les arrache par plaques. On transforme alors un entretien en réfection.

La règle est simple : la lance reste inclinée, à distance, et on décolle la végétation par l'eau, pas en grattant. Sur un relevé, on descend encore la pression : c'est la zone la plus fragile de la toiture, et un grattoir métallique y fait des dégâts irréversibles en trois secondes.

Le même principe vaut sur un toit en pente, d'ailleurs : on en parle en détail sur la page démoussage de toiture.

Les erreurs qu'on rattrape le plus souvent après le passage de quelqu'un d'autre :

• Le nettoyeur haute pression de particulier réglé au maximum, buse rotative comprise : c'est l'outil qui décape le plus vite une autoprotection
• Le produit anti-mousse chloré déversé sans précaution, qui part directement dans le réseau d'eaux pluviales
• Les débris poussés dans l'avaloir « puisque de toute façon ça descend » — c'est comme ça qu'on bouche une descente entière
• La marche sur un bitume ramolli par le soleil de l'après-midi, qui laisse des empreintes définitives dans la membrane

Les lanterneaux, l'autre point faible

Sur les bâtiments d'activité, l'éclairage zénithal et le désenfumage passent par des lanterneaux : les dômes translucides et les longues voûtes continues qu'on voit sur les photos. Chacun est posé sur une costière, un cadre surélevé sur lequel l'étanchéité vient se relever.

Chaque lanterneau est donc une percée dans l'étanchéité, avec son propre relevé et son propre joint. Sur une toiture qui en compte plusieurs dizaines, ça fait autant de points à contrôler. Les fuites de toiture-terrasse qu'on nous appelle à chercher démarrent très souvent là, ou au pied d'un acrotère — rarement en pleine surface.

Un point de sécurité que je répète à chaque intervention : on ne marche jamais sur un lanterneau, et on ne s'appuie jamais dessus. Le polycarbonate vieillit, il devient cassant, et il ne prévient pas avant de céder. C'est l'un des accidents les plus fréquents sur les toitures d'entrepôt.

Les couvertines et les têtes de relevé

Tant qu'on est en haut, on contrôle ce qui coiffe l'acrotère. La couvertine — ici en aluminium laqué anthracite — protège la tête du muret et renvoie l'eau vers l'intérieur du toit plutôt que sur la façade.

Ce qu'on vérifie, ce sont ses fixations et ses jonctions. Une patte desserrée et la couvertine bat au vent ; à la longue, elle se déforme et laisse passer l'eau derrière elle, directement dans la tête du muret. C'est un défaut invisible depuis le sol qui finit en infiltration en haut de mur, à l'étage.

On regarde aussi le sens de rejet. Une couvertine qui pend vers l'extérieur envoie toute l'eau de ruissellement sur la façade : c'est comme ça qu'on obtient les coulures verticales noires qu'on voit sur tant de bâtiments, et à terme un ravalement à refaire. Le sujet rejoint celui du nettoyage et de l'étanchéité de façade.

Pourquoi on monte en nacelle et pas à l'échelle

Sur un bâtiment de cette hauteur, l'accès n'est pas un détail d'organisation : c'est la moitié du chantier. On monte en nacelle télescopique, avec harnais et longe accrochés dans le panier.

La raison est simple. Un acrotère n'est pas un garde-corps. Il n'est pas calculé pour retenir quelqu'un qui s'appuie dessus, et sa hauteur ne suffit presque jamais à protéger du vide. Beaucoup de toitures-terrasses n'ont aucune protection collective en rive — et c'est précisément là qu'on doit travailler pendant des heures pour nettoyer les relevés.

La nacelle permet aussi d'inspecter la rive et la couvertine par l'extérieur, en descendant le long de la façade. On voit alors des choses invisibles depuis le toit : une couvertine désaffleurée, un joint de bardage ouvert, une descente d'eau pluviale décrochée.

Je le dis sans détour : je ne fais pas monter quelqu'un sur une toiture-terrasse d'entrepôt avec une échelle et de la bonne volonté. Ni chez un client, ni chez moi.

Les toitures-terrasses de l'agglomération rouennaise

On associe Rouen à l'ardoise et à la tuile, et c'est vrai pour le bâti ancien. Mais il y a des toitures-terrasses partout dans l'agglomération : les immeubles collectifs des années 60 et 70, les bâtiments d'activité de la vallée de la Seine, les groupes scolaires, et une quantité d'extensions de maisons individuelles construites depuis vingt ans.

Notre climat leur est particulièrement défavorable. Ce n'est pas la quantité de pluie qui pose problème, c'est sa répartition : beaucoup d'épisodes courts et rapprochés, peu de vraies périodes de séchage. Une toiture-terrasse rouennaise passe une bonne partie de l'année humide en surface. C'est le régime idéal pour la mousse.

Ajoutez la végétation. Dans les quartiers plantés — Bois-Guillaume, Mont-Saint-Aignan, les coteaux de Bonsecours — les toits reçoivent chaque automne une charge de feuilles qui finit invariablement dans les avaloirs. Sur une toiture en pente, ça descend dans la gouttière et ça se voit. Sur un toit plat, ça reste.

C'est pour ça que je recommande deux passages par an dans notre secteur, pas un : un en fin d'automne, une fois les feuilles tombées, et un au printemps avant la reprise de végétation. La visite d'automne est la plus importante des deux.

Pour les autres questions d'entretien de toit plat, j'ai détaillé les symptômes et les causes dans un article dédié : toiture plate en Normandie, entretien et problèmes fréquents.

Mon avis d'expert

Ce qui coûte cher sur une toiture-terrasse, ce n'est jamais l'entretien. C'est de ne pas l'avoir fait.

Une réfection d'étanchéité, ça veut dire déposer, évacuer, refaire les relevés, reprendre les costières de lanterneaux et, souvent, traiter un isolant gorgé d'eau qu'on ne peut plus sauver. On est sur plusieurs semaines de chantier et sur un budget sans rapport avec deux passages de nettoyage annuels.

Et il y a un point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : le programme d'entretien fait partie des obligations qui accompagnent l'ouvrage. Un défaut d'entretien documenté peut être opposé lors d'un sinistre. Gardez une trace écrite de chaque passage, avec des photos datées. C'est ce qu'on fournit systématiquement après intervention.

Si vous gérez un bâtiment avec un toit plat sur Rouen ou la métropole et que vous ne savez pas dire quand quelqu'un est monté dessus pour la dernière fois, la réponse est probablement « trop longtemps ». Un diagnostic ne coûte rien chez nous : écrivez-nous ou appelez, on monte voir et on vous dit franchement ce qu'il y a.